Geçtiğimiz günlerde resmi gazetede yayınlanan, ilan sitelerinde ikinci el araç ve gayrimenkul satışını kapsayan yeni düzenleme, birçok soruyu beraberinde getirdi. Düzenlemenin kapsamı ve getirdiği değişiklikler bir kenara, alışıldık iş yapış şekillerini kökten değişime uğratabilir. Elbet burada, kanun koyucunun yaptırım kanallarının ne derece kullanacağı büyük önem arz ediyor.
Adım adım ilerleyen bir değişim
Aslına bakılacak olursa hükümetin bu alanda değişime gidiş süreci yeni değil. 2018 yılında çıkan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik emlak komisyonculuğu üzerindeki değişimin ilk ayak seslerini oluşturuyordu. Devamında gelen 25 Ekim 2022 tarihli 2023 Yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı’nda bahsi geçen “gayrimenkul alım satımında zorunlu kılınan eksper zorunluluğu” devletin vergi kaçaklarını önlemeye yönelik ortaya koyduğu bir plandı.
Bu yolla, 2023 yılında ev alan veya satan kişiler kredi kullansa da, kullanmasa da; bu plana göre tapuda eksper değeri ne çıkarsa o değer üzerinden alım-satım vergisini ödemek zorunda kalacaklardı. Bu planın konut fiyatlarında belli bir oranda artış getireceği tartışılırken geçtiğimiz günlerde arka arkaya gelen iki yeni gelişme ve ilk ev alacaklara yönelik kredi fırsatı, konut piyasasında devletin bir politika değişikliğine gittiği izlenimini uyandırdı.
İlk kez ev alacaklara uygun faizli konut kredisi
Geçtiğimiz dönemlerde, ülkemizde ilk kez konut alacaklara dair birçok kredi imkânları sunulduğu bir gerçek. Buna karşın konut sorunu devam eden bir problem olarak önümüzde durmaya devam ediyor. Buna çözüm olarak konut sahibi olmayan hane halkı için 1,20-1,50 faiz oranlarıyla 15 yıla varan kredi imkânı sunulacağı söylentisi piyasada bir beklenti yarattı. Bu beklenti potansiyel alıcılar tarafında karşılık bulduğu kadar satıcılar için de bir fırsat olarak algılandı ve konut fiyatlarına belli oranlarda yansıtıldı. İktisat biliminde bir fiyatlama kanunu olan arz-talep dengesi üzerinden yükseltilen bu beklenti, şimdilerde bazı değişikliklerle frenlenmeye çabalanıyor.
Önce BDDK düzenlemesi, sonra ilan sitelerine gelen düzenleme
Ülkenin içinde bulunduğu makro ekonomik durum, baskılanan faiz oranları ve kredibilite sıkışıklığı, kredi dağıtım noktasında belirli kıstasların getirilmesini zorunlu kıldı. BDDK’nın kararına göre “Finansal istikrarın güçlendirilmesine yönelik koordineli makro ihtiyati tedbirler” kapsamında, ikinci ve sonrası konut alımında tüketicinin kendisinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuklarının malik olduğu en az bir konutunun bulunması halinde konut kredisi değer oranı yüzde 75 daraltıldı. Yani satın alınacak ev değerinin ancak %22,5’i oranında kredi çekilebilecek.
Sahibinden, Emlakjet gibi ilan siteleri konusundaki düzenleme ile piyasa manüpilasyonları ve fahiş fiyat artışlarının önüne geçilmesi planlanıyor. İlan verilirken; ilan verecek kişilerin gerçek kimlikleri, birinci derece akrabası veya yetkilendirme belgesine sahip gayrimenkul danışmanları tarafından gerçekleştirileceği beyan edildi. İlan süreçlerine aykırı davranan kişilerin, kurumların ilan başına 10.000 TL – 100.000 TL arasında para cezasına çarptırılacağı da belirtildi.
Kuşkusuz, bu düzenlemeler uygulamaya geçilmesi halinde birçok mağduriyeti ortadan kaldırarak emlak piyasasına bir düzen getirecektir. Kapora dolandırıcılıklarının önüne geçilebilecek ve sahte ilanlar aracılığıyla müşteri çekerek, yalan yanlış bilgilerle insanları yanıltan bilgi kirliliğinin önüne geçilecektir. Kendi bölgemizde de karşılaştığımız bu bilgi kirlilikleri hem piyasaya hem de emlak danışmanlarına olan güveni sarsmaktadır.
Şimdi sırada ne var?
Adım adım ilerletilen bu süreçte çeşitli düzenlemeler yolda olabilir. Piyasada kalan boşluklara dair yeni uygulamalar ve denetim mekanizmaları getirilebilir. Buna karşın süreç, enflasyonla fiyatlama dengesi bozulan emlak piyasasını yeniden dengeye oturtarak, ev sahibi olmayan hane halklarını ilk konutlarını alma konusunda teşvik etme yönünde olacaktır. Bunun için 15 yıl vadeli 1,20 faiz oranlı konut kredileri hem emlak hem de inşaat piyasasına hatırı sayılır bir hareketlilik getirebilir. Neft Gayrimenkul olarak gelişmeleri yakından takip edip sizlere en uygun fırsatları sunmak için burada olacağız.
Efe ELMASTAŞ