Neft Gayrimenkul’den herkese merhabalar,
Bu yazımda Haziran 2023 verileri üzerinden Buca Kuruçeşme Mahallesi verilerini kaleme alacağım. Bu yazının sizlerin yatırım ve konut alım kararlarınızı doğrudan etkileyerek, bölgedeki karışık fiyat algısını bir nebze berraklaştıracağını düşünüyorum. Özellikle Sahibinden ve Emlakjet gibi e-ticaret sitelerinde çıkan sahte ilanlar konut talebi olan kişilerde kafa karışıklığına sebep olmakta ve sektöre olan güveni aşındırmaktadır.
Bilindiği üzere, ülkemizin içinde bulunduğu enflasyonist dönem her fiyatlamada artış meydana getirdiği gibi inşaat maliyetlerini de yukarı noktalara taşımıştır. Buna karşın kredi sıkışıklığının yarattığı ev satış oranlarının düşüşü konut fiyatlarını baskılamaktadır. Böylesi zamanlarda gayrimenkul fiyatının doğru belirlenmesi, karşılaşılan fırsatların analiz edilmesi her zamankinden daha fazla önem arz etmektedir.
Endeksa verileri ve uzmanı olduğumuz bölgenin saha çalışmalarına dayanarak Kuruçeşme Mahallesi üzerine genel çaplı bir analiz yapacağım ve karşılaşılan fiyatların fırsat olasılıklarını değerlendireceğim.
Haziran fiyatları üzerinden bakıldığında Kuruçeşme Mahallesinde yer alan bir daire fiyatı m2 başına 23.338 TL üzerinden gerçekleşmektedir. Buradan hareketle brüt 55m2 olan 1+1 bir dairenin fiyatının ortalama fiyatının 1.283.590 TL üzerinden hesaplanmaktadır. Bahsi geçen rakam ortalama bir fiyat olup KOT1-2, arakat, doğalgazlı veya site içerisinde yer almasına göre fiyat artış ve azalış paylarını barındırmaktadır.
Konut, değer katan bir yatırım aracı olarak varlığını sürdürüyor
Geçtiğimiz yılın Haziran ayında Kuruçeşme Mahallesinde m2 fiyatlarının 10.694 TL üzerinden gerçekleştiğini göz önüne alırsak %118’lik bir artışın olduğu gözlenmektedir.
Basit bir hesap yapalım:
Şayet Haziran 2022’de brüt 55 m2’lik bir daire bedeli olan 588.170 TL’lik konutu almak yerine dolar almış olsaydınız (35.283 $) Haziran 2023’de ancak %54 oranında Türk Liranız değerlenecekti.
Bu hesap üzerinden bakarsak konutta her türlü kredi sıkışıklığına, fiyat baskılanmasına ve kira artış oranlarının yasalar yoluyla düşük tutulmaya çalışılmasına karşın değer artışı sürmektedir. Bu değerleme sadece konut fiyatı üzerinden hesaplanmış olup, bu süre içinde elde ettiği ortalama kira getirisi hesaplamaya dâhil edilmemiştir.
Pazarlık payı fiyatlar üzerinde farklılık yaratıyor
Kuruçeşme Mahallesi hem Dokuz Eylül Üniversitesi’ne yakınlığı, hem de çevre yolu çıkışında yer alan bir lokasyonda olması sebebiyle konumu dolayısıyla yatırımcıların ilgisini çekiyor. Konut stoğunun ortalama 4 yaşında olması da değerleme artışının sebeplerinden biri. Neft Gayrimenkul olarak sıfır yaşında birçok konut çeşitliliğine sahip portföyümüzle ev almak isteyenlere hizmet veriyoruz.
Elbet bu hizmeti verirken fiyat, temel belirleyici unsur. Özellikle bankaların gerek kredi vermemesi, gerekse düşük meblağlarda krediler sunması elinde nakit bulunduran gayrimenkul yatırımcısı için çeşitli avantajlar ortaya koyuyor. Tam bu noktada da bölge uzmanı birinin önemi de artıyor. Piyasaya hâkim, fiyat değerleme ve pazarlık konusunda sizin adınıza çalışacak bir gayrimenkul danışmanı, alacağınız mülkün fiyatı konusunda satıcılara sandığınızda fazla etki edebilecektir.
Sahte ilanlar gayrimenkul alıcılarının karar alma süreçlerini olumsuz etkiliyor
Gayrimenkul, bir insanın hayatında alabileceği en önemli kararlardan biridir. Bu açıdan bakıldığında konut alımı yaparken alıcıya imkân ve riskler tüm şeffaflığıyla aktarılmalıdır. Bu kadar hassas bir kararın daha en başında, internet ilanları üzerinden, sırf müşterilerde çağrı almak adına bazı emlakçılar, bir inşaatın yapım maliyetlerinin de aşağısında satış fiyatları yazmaktadır. Bu ilanlara itibar edip arayan kişiler karşılaştıkları olumsuz durumlarla güvenleri sarsılmaktadır. Ne yazık ki, bu durum sadece o emlakçıları değil bölgeye, sektöre bakışı olumsuz yönde etkilemektedir.
Özetle:
Gayrimenkul sektörü günün şartlarından olumsuz etkileniyor olsa da fırsatlar barındırmaya devam ediyor. Kuruçeşme Mahallesi bölgesinde alınan konut ve mülkler yatırımcıyı enflasyon şartlarından korumanın yanında yükselen kira fiyatları sebebiyle sabit bir gelir imkânı sağlıyor.
Neft Gayrimenkul olarak bu fırsatları sizlere sunmak, geleceğinizi planlamak adına ofisimize bekliyoruz. Uzman gayrimenkul danışmanlarımız hizmet vermek için sizleri bekliyor.
Neft Gayrimenkul Danışmanı
Efe Elmastaş